Perbedaan Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB)

Kendal - Ketika membeli tanah atau properti di Indonesia, Anda mungkin sering mendengar istilah Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB). Kedua jenis hak atas tanah ini memiliki perbedaan signifikan dalam hal kepemilikan, durasi, hak-hak yang melekat, dan peraturan yang mengaturnya. Memahami perbedaan ini sangat penting, terutama jika Anda ingin berinvestasi di sektor properti atau membeli rumah untuk kebutuhan pribadi.

Artikel ini akan membahas perbedaan antara SHM dan HGB secara mendalam berdasarkan peraturan yang masih berlaku, seperti Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

---

Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM)?

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah dokumen kepemilikan tanah yang memberikan hak penuh kepada pemiliknya untuk menggunakan tanah tersebut selama-lamanya. SHM adalah jenis sertifikat tertinggi dalam hierarki hak atas tanah di Indonesia dan hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI).

Ciri-Ciri Sertifikat Hak Milik (SHM)

1. Kepemilikan Penuh
   Pemilik SHM memiliki hak sepenuhnya atas tanah tersebut, termasuk menjual, mewariskan, atau mengalihkan kepemilikan kepada pihak lain.
2. Berlaku Selamanya
   SHM tidak memiliki batas waktu. Hak milik ini hanya bisa berakhir jika tanah tersebut diambil alih oleh negara untuk kepentingan umum atau dijual kepada pihak lain.
3. Hanya untuk WNI
   Berdasarkan Pasal 21 UUPA, SHM hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia.
4. Dokumen Legalitas yang Kuat
   SHM memiliki kekuatan hukum tertinggi dalam hal hak atas tanah.

Keuntungan SHM

• Kepemilikan tanah sepenuhnya berada di tangan Anda.
• Nilai jual tanah atau properti dengan SHM lebih tinggi.
• Dapat dijadikan agunan untuk pinjaman bank.

---

Apa Itu Hak Guna Bangunan (HGB)?

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri, biasanya tanah milik negara atau pihak lain. HGB memiliki batas waktu tertentu dan dapat diperpanjang sesuai peraturan.

Ciri-Ciri Hak Guna Bangunan (HGB)

1. Batas Waktu Kepemilikan
   HGB diberikan untuk jangka waktu maksimal 30 tahun, dengan perpanjangan hingga 20 tahun sesuai Pasal 35 UUPA.
2. Dapat Dimiliki oleh WNI atau Badan Hukum
   HGB dapat dimiliki oleh WNI dan badan hukum yang berkedudukan di Indonesia.
3. Hak Terbatas pada Bangunan
   Pemegang HGB hanya memiliki hak atas bangunan yang didirikan, bukan pada tanah di bawahnya.
4. Perpanjangan dan Pembaruan Hak
   HGB dapat diperpanjang atau diperbarui sesuai ketentuan yang berlaku.

Keuntungan HGB

• Biaya pengurusan HGB lebih murah dibanding SHM.
• Cocok untuk usaha atau investasi jangka menengah.
• Dapat diubah menjadi SHM jika memenuhi syarat.

---

Perbedaan Utama antara SHM dan HGB

Aspek	Sertifikat Hak Milik (SHM)	Hak Guna Bangunan (HGB)
Kepemilikan	Hak penuh atas tanah	Hak atas bangunan, bukan tanah
Durasi	Berlaku selamanya	Maksimal 30 tahun (dapat diperpanjang)
Pemilik	Hanya untuk WNI	WNI dan badan hukum
Nilai Properti	Lebih tinggi	Relatif lebih rendah
Penggunaan	Cocok untuk rumah pribadi atau tanah investasi	Cocok untuk usaha atau properti komersial
Proses Peralihan ke SHM	Tidak diperlukan	Dapat ditingkatkan menjadi SHM

---

Aturan Hukum yang Mengatur SHM dan HGB

1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
• Diatur dalam Pasal 20–27 UUPA.
• SHM adalah hak atas tanah yang bersifat turun-temurun, terkuat, dan terpenuh.
2. Hak Guna Bangunan (HGB)
• Diatur dalam Pasal 35–40 UUPA.
• Batas waktu HGB sesuai dengan Pasal 18 PP No. 18 Tahun 2021 adalah 30 tahun, dengan perpanjangan hingga 20 tahun.

---

Cara Mengurus SHM dan HGB

Mengurus SHM

1. Siapkan dokumen berikut:
• KTP dan NPWP pemohon.
• Bukti pembayaran pajak tanah (PBB).
• Akta jual beli (jika tanah berasal dari transaksi jual beli).
2. Ajukan permohonan ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
3. Ikuti proses verifikasi dan pengukuran tanah oleh petugas BPN.
4. Setelah proses selesai, sertifikat SHM akan diterbitkan.

Mengurus HGB

1. Siapkan dokumen:
• KTP atau dokumen legal badan hukum.
• Bukti kepemilikan tanah (misalnya, Hak Pengelolaan).
2. Ajukan permohonan HGB ke BPN.
3. Lakukan pembayaran biaya administrasi sesuai ketentuan.
4. HGB diterbitkan setelah proses selesai.

---

Proses Mengubah HGB menjadi SHM

Pemegang HGB dapat mengubah haknya menjadi SHM jika tanah tersebut memenuhi kriteria yang ditetapkan. Berikut langkah-langkahnya:

1. Pastikan Tanah Berada di Zona Pemukiman
   Tanah dengan HGB harus sesuai dengan rencana tata ruang wilayah sebagai zona pemukiman.
2. Ajukan Permohonan ke BPN
   Siapkan dokumen berikut:
• Sertifikat HGB asli
• KTP pemohon
• Bukti pembayaran PBB
3. Bayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
   Pemohon perlu membayar BPHTB sebagai salah satu syarat pengalihan hak.
4. Proses Verifikasi dan Terbitnya SHM
   Setelah dokumen diverifikasi, BPN akan menerbitkan SHM untuk tanah tersebut.

---

Mana yang Harus Anda Pilih: SHM atau HGB?

Pemilihan antara SHM dan HGB sangat bergantung pada kebutuhan Anda:

• Pilih SHM jika:
• Anda ingin kepemilikan penuh atas tanah.
• Properti tersebut untuk hunian pribadi.
• Anda berencana untuk investasi jangka panjang.
• Pilih HGB jika:
• Anda hanya membutuhkan hak atas bangunan untuk keperluan usaha.
• Ingin memulai investasi properti dengan biaya lebih rendah.
• Anda tidak keberatan dengan batas waktu yang dapat diperpanjang.

---

Kesimpulan

Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB) memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing. SHM menawarkan kepemilikan penuh yang berlaku selamanya, sedangkan HGB cocok untuk penggunaan bangunan dalam jangka waktu tertentu.

Pahami kebutuhan dan tujuan Anda sebelum memilih antara SHM dan HGB. Jika Anda ingin hunian atau investasi jangka panjang, SHM adalah pilihan terbaik. Namun, untuk usaha atau properti komersial, HGB dapat menjadi solusi yang lebih fleksibel.

Dengan mengetahui perbedaan ini, Anda dapat membuat keputusan yang lebih bijak dan sesuai dengan peraturan yang berlaku. Jangan lupa untuk berkonsultasi dengan notaris atau kantor BPN untuk memastikan semua proses berjalan lancar dan sah secara hukum!